踩盘报告市中心这两个ldquo门

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最近一段时间，绵阳小枧、金家林和河东新区在土拍市场出尽了风头，这三个板块将新增近30个楼盘，颇有爆发之势。再反观市中心，价格一路坚挺，房源却越来越少。目前在售的7个楼盘，所剩房源也不多，楼层也没有太多的可选性，长虹云璟也只有最后3套房源在售。本着“捡漏”的心态，我去市中心转了转，发现一个事实。市中心就是市中心，即使项目接近尾声，也没有一点要“清仓甩卖”的意思。于是，我选择了价格上比较友好的两个楼盘实地看了看。他们分别是润森金座、中央华府。01门当户对不尽般配润森金座、中央华府均位于涪城区先锋路，分别是先锋路29号、先锋路32号，可谓是“门当户对”。润森金座，项目占地约11亩，由两栋高层住宅和一栋商业组成。1#楼27层，2梯7户，2#楼18层，2梯6户，商业有3层紧靠2#楼。两栋住宅成南北方向竖列，前不临街，后不着路。2#楼是离先锋路最近的，但是临街的一面有一栋6层的建筑，有4个商铺那么宽。项目西北侧有就是富贵阳光，西南侧是聚贤阔座，均是高层。东侧、南侧分别是剑南市场交易区、三里村社区，建筑老旧，层高较低。项目容积率4.0，绿化率20%，市中心嘛，寸土寸金，这个容积率比起新广厦绵州里（6.0）、华西滨江天越（6.5）还是要好一些的！受占地面积限制，小区没有太多的公共空间，也更别提配套设施了。地下建有停车场，车位比几乎达到了1:1，人车分流，住户安全有保障。虽然小区内部配套缺失，但是开发商也在其他细节方面做了一些提升。比如，小区配置了直饮水系统，同时也是绵阳首批5G全覆盖小区之一。综上，项目虽靠近剑南批发市场，距离剑南路立交桥比较近，但是小区楼下也倒没有太吵。采光上，受周边建筑影响，小区下午的采光有所遮挡，尤其是低楼层。2#楼比1#楼更低，和1#楼的间隔又近，因此，采光比1#楼差一些。尤其是2#楼前面还有一栋建筑，在冬天的话，低楼层更显劣势。中央华府占地约18亩，总共由3栋高层和1栋多层商业组成。

从左到右，依次是1#、2#、3#、4#楼

1#楼是一栋4层商业，2#楼、3#楼是住宅，均是25层，4#楼是公寓，16层。其中2#楼、4#楼均带有底商。2#、3#楼均设置了架空层，后期将打造成如全民健身场所、棋牌休闲空间、书吧、会客厅等多种形式。和润森金座一样，中央华府4栋建筑也是南北方向竖列分布。不一样的是，项目周边几乎没有太多高层建筑。西侧沿一环路西段有几家物流门店，和65号院这一个小区，东侧就是剑南市场。同时，项目1#楼商业、4#栋公寓均直接临街，无遮挡。项目容积率3.5，绿化率20%，车位比接近1:1，也是地下停车位，人车分流。小区内配套有环形步道和儿童游乐设施。因此，总的来看，虽然两个项目“门当户对”，但是也大有不同。采光上，润森金座受周边建筑影响，视野、光照有遮挡；中央华府视野开阔，采光更占优势。居住环境上，润森金座没有底商，且不临街，加上一些细节上的提升，居住环境更好，中央华府除了3#楼是纯住宅以外，其他均带有底商，且临街，周边也紧挨商铺，稍逊一筹。02近身肉搏户型过招润森金座目前在售户型区间为80-㎡，主要位于10楼以下，参考售价-元/㎡，一些低楼层的特价房，单价低至元/㎡以下。80.77㎡户型2室2厅1厨1卫这个户型位于2#楼，整个户型做到了干湿分离和动静分区。但是中间过道狭长，有点浪费，两个卧室门朝向起居室，私密性不强。户型主要是东西朝向，因此，朝西的户型采光有所影响。.08㎡户型3室2厅1厨2卫相较上个户型，更为方正，主卧为套房设计，L型厨房设计，干湿分离。虽然有些楼层有空中花园，但是早已售罄。户型也是东西朝向，朝西户型采光有影响。中央华府目前只有2#楼在售，在售户型有80㎡、97㎡、㎡三个，楼层选择不多，参考价格-元/㎡。80.19㎡户型3室2厅1卫小三房设计，最小的那一房更适合书房，整个房间尺寸明显更加紧凑，所以是单卫设计，但基础的干湿分离有做到。主采光面只有2.1米，因此屋内的采光有欠缺。㎡户型3室2厅2卫整个户型对称感非常强，像是一个“飞机”，中间是起居室，两边是卧室。同时6.7米宽的阳台也是一大亮点，客厅、左边次卧更加敞亮通透，主卧和右边卧均带有转角飘窗，厨房也带有生活阳台，整个户型在采光上非常有优势。在户型的选择上，润森金座的户型尽量选择朝东户型，中央华府这边尽量选择㎡的大户型，目前也是3个户型中存量最少的。03地道学区盘配套在跟前两个项目均位于市中心片区，所拥有的城市资源和配套无疑也是其他区无法比拟的。交通上，除现有一环路、长虹大道、先锋路外，在项目旁还规划了九华路和丰华路，组建成四通八达的环形交通网络，因此，交通出行非常便利。商业配套上，两个项目均位于先锋路商圈。剑南路市场、卓信迎宾路综合市场均在附近，步行即可到达，生活便捷度非常高，距离跃进路商圈也比较近。教育上，两个项目按学区划片，均就读先锋路小学和绵阳五中。其中先锋路小学就在项目同一条街上，步行几分钟即可到达。医疗上，市中心地段，医院都比较多，距离也都不是太远，毕竟太近了，有些人有些忌讳，是属于刚刚好的距离。环境上，项目位于剑南路批发市场旁边，一环路从西侧穿过，有点嘈杂，周边都是些老小区，城市界面看起来比较老旧，多了些烟火气。综合来看，两个项目地段优势明显，是个地地道道的学区房，生活便利。04市中心刚需盘户型楼层多看看作为市中心楼盘，性价比较高，算是周边在售盘中的“刚需”楼盘。配套方面，两个楼盘距离比较近，生活的大环境相同，共享周边配套。如果你问我他们的主要区别，我认为在于周边建筑的遮挡上，具体到户型上，就是采光的区别。润森金座的楼层采光差一些，这也是为什么价格会相对较低的原因之一。最后，如果你有意向购买润森金座，目前在售的房源主要位于低楼层，建议尽量选择朝东户型。而中央华府，目前仅2#楼在售，受3#遮挡，尽量选择稍高楼层，户型尽量选择平米的，其他户型采光上多少有些欠缺。

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图文来源：绵阳楼市

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